Skenario
Hampir setahun setelah kegagalan tiga bank menengah AS yang memicu krisis industri, investor dan regulator sekali lagi bersiap menghadapi gejolak di kalangan pemberi pinjaman regional, kali ini karena meningkatnya gagal bayar (default) pada hipotek komersial.
Titik kritisnya mungkin adalah pemberi pinjaman di Long Island, New York Community Bank, yang melaporkan kerugian besar pada pinjaman real estatnya minggu lalu. Harga saham NYCB telah turun 60%, menyeret saham bank-bank regional lainnya ikut terpuruk, seperti yang terjadi pada musim semi lalu, ketika pemerintah terpaksa menghentikan upaya darurat untuk menjaga sistem agar tidak jatuh.
NYCB awalnya merupakan pihak yang dermawan atas kegagalan tersebut, dengan mengambil alih Signature Bank tahun lalu setelah ditutup oleh regulator menyusul kehabisan simpanan.
SELEBIHNYA
Penyebabnya sekarang adalah utang real estat komersial, yang memburuk dengan cepat karena tuan tanah menghadapi tingkat suku bunga yang lebih tinggi dari yang mereka mampu dan para penyewa, setelah hampir empat tahun kantornya setengah penuh, memotong sewa mereka.
Dan meskipun sistem perbankan AS semakin didominasi oleh segelintir raksasa nasional, hipotek komersial masih menjadi kewenangan pemberi pinjaman regional.
KPR komersial rata-rata menyumbang 3% dari aset di 10 bank terbesar di negara ini. Di 150 bank berikutnya, hampir 20%. Bank-bank lokal secara rutin mengikat separuh simpanan nasabahnya dalam hipotek gedung perkantoran, hotel, dan mal.
Berdasarkan perhitungan NYCB sendiri, 44% dari keseluruhan pinjamannya adalah hipotek untuk kompleks apartemen, setengah dari jumlah tersebut untuk unit dengan harga sewa yang stabil, yang tuan tanahnya sedang berjuang keras karena biaya mereka sendiri meningkat.
Simpanan yang diandalkan oleh bank-bank ini merupakan risiko pelarian karena lebih banyak simpanan yang melebihi batas asuransi pemerintah sebesar $250,000 per rekening. Seperti yang kita lihat pada musim semi lalu, simpanan yang tidak diasuransikan adalah yang pertama kali disingkirkan, yang dapat menyebabkan bank bangkrut dengan cepat.
PANDANGAN LIZ
Hal ini lebih memprihatinkan dibandingkan apa yang terjadi musim semi lalu. Masalahnya kemudian adalah segelintir bank melakukan sesuatu yang sebenarnya tidak seharusnya mereka lakukan (membeli banyak obligasi jangka panjang) dan melakukannya dengan bodoh (tidak melindungi diri mereka dari dampak finansial akibat kenaikan suku bunga yang cepat.) Memang tidak bagus, namun cukup mudah untuk menyalahkan manajemen yang serakah dan regulator yang tidak bertanggung jawab.
Bank-bank yang bermasalah kini berhasil mencapainya dengan melakukan apa yang seharusnya mereka lakukan dan melakukannya dengan buruk. Kita tidak membutuhkan bank untuk memiliki banyak obligasi Treasury – individu dapat memilikinya sendiri – tetapi kita membutuhkan bank untuk membiayai gedung perkantoran, pembangkit listrik tenaga surya, dan bisnis startup di Kota New York.
Dengan kata lain, bank-bank yang bangkrut pada musim semi lalu sebagian besar bangkrut karena pandemi menyebabkan banyak hal terjadi yang belum pernah terjadi sebelumnya. Rekening tabungan membengkak, inflasi meroket, dan Federal Reserve AS menaikkan suku bunga dengan kecepatan tinggi. Silicon Valley Bank pada dasarnya salah menilai Ketua Fed Jerome Powell.
Namun bank-bank seperti NYCB kini tertatih-tatih karena mereka salah menilai peminjamnya, dan memberikan pinjaman kepada bisnis yang tidak layak kredit atau tidak membebankan bunga yang cukup untuk mengkompensasi risiko tersebut. Itulah tugas dasar sebuah bank, dan membuat gejolak ini terasa lebih tidak nyaman dibandingkan sebelumnya.
Satu catatan lain: Ada juga risiko nyata yang mempermalukan regulator, yang menganggap NYCB cukup kuat untuk membeli sisa-sisa bank lain yang gagal pada musim semi lalu. Bagi Moody’s, ketika menemukan “tantangan finansial, manajemen risiko dan tata kelola yang beragam” hanya dalam beberapa bulan kemudian bukanlah hal yang baik bagi para regulator.
RUANG UNTUK PERBEDAAN PENDAPAT
Bank gagal karena mereka tidak dapat menjual aset dengan cukup cepat, dan kemungkinan terdapat banyak permintaan – tentu saja dengan diskon besar, namun potensi kebangkrutan akan mengubah ekspektasi dengan cepat – untuk pinjaman bank yang bermasalah. Perusahaan ekuitas swasta memiliki dana real estat senilai $550 miliar pada 30 Juni, data terbaru yang dilacak oleh Preqin.
Ada juga kemungkinan hal ini lebih istimewa. Bank telah melawan prediksi apokaliptik mengenai jatuhnya margin. Keuntungan yang mereka peroleh antara apa yang mereka bayarkan untuk deposito dan apa yang mereka peroleh dari pinjaman ternyata tetap stabil, dan jumlah bank dalam daftar pantauan FDIC mendekati rekor terendah.
CATATAN PENTING
Penjelasan dari investor yang menyebut masalah ini dan akhir dari “zaman keemasan” bagi tuan tanah di Kota New York.
Diterjemahkan secara bebas dari Shaky commercial loans threaten a new regional bank crisis, Liz Hoffman, 9 Februari 2024.